21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道

“这个月有一周的周末，我打开销控表一看，才成交了十几套房。上个星期好点了，恢复到比较正常的水平，当周共成交70多套。”李尧是一家TOP30房企的营销负责人，整个5月，他所拿到的销控表让他感到意外。

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5月接近尾声，房地产市场的走势也基本确定。在今年一季度行至阶段性高点后，房地产市场回落明显。中指研究院统计数据显示，5月前三周，重点50城商品住宅周均成交434万平方米，较4月周均下降17.7%；此外，目前市场上去化较快的项目多为核心区倒挂盘，郊区项目去化压力大。

这种情况在市场的预料之内。实际上，4月以来，房地产市场情绪仍然十分胶着。传统的交易旺季“金九银十”还有三个多月才能到来，在未来这段交易平淡的时间，房地产市场承压的现状或将持续。

市场调转

无论是一手房还是二手房市场，五月整体的行情都十分平淡。

中指研究院统计数据显示，5月前三周，重点50城商品住宅周均成交434万平方米，较4月周均下降17.7%，较去年同期增长17.9%；五月第三周重点50城成交面积环比增长4.2%，但从绝对规模上看，成交面积整体仍处于今年以来的低位。

中指院分析称，这表明市场调整压力较大，购房者置业情绪继续回落。目前市场上去化较快的项目多为核心区倒挂盘，郊区项目去化压力大。

具体到各个区域，市场表现也未有起色。

克而瑞的统计数据显示，北京楼市自今年1月开始连续4个月成交量上涨，并在4月达到成交高点73万平方米；进入5月，北京楼市的成交量开始回落，5月前三周仅成交40万平方米，预计5月整体成交能达到近60万平方米的体量，相比3、4月的成交有明显回落的趋势。

不仅北京，其他一线城市的情况也大抵如此。

中原广州研究中心统计的数据显示，今年5月，广州成交呈现“先扬后抑”的趋势，5月初由于黄金周带动成交量冲高，而到了月末，随着市场热度退去，网签量逐步回落。

二手房方面，广州中介协会数据显示，截至目前，5月广州二手房成交量为8771宗，环比下降12.6%，同比去年则上涨19.7%。从环比数据来看，市场相较于上个月还更趋于冷淡。

一位广州房企负责区域营销的人士告诉21世纪经济报道记者，这个月来访和成交都十分不理想，“主要是大家的预期也没有变。”

二线城市中，此前的热点城市表现也平淡。

克而瑞数据显示，成都新房供求量自3、4月冲高后，5月成交量虽保持高位，但较4月已经有明显下降，降幅达9%；从今年1-5月累计成交看，成都新房的成交量较2022年同期上涨10%，但比2021年同期减少22%，较2020年同期仍减少6%。

一位熟悉成都市场的人士对21世纪经济报道记者表示，5月成都楼市成交量稍有下降，“幅度不是很大，在成都一直火的还是高端市场，要看产品，位置比较好的项目基本销售都不愁，但有些还是去化不好。”

这些城市的表现，说明市场的降温趋势明显。从整体的行情来看，市场目前也难以完全企稳。

惠誉评级在近期的一份研报中表示，中国二手住房市场自4月以来持续降温，待售房源数量减少、报价下调且成交量萎缩。继2023年一季度的强劲反弹后，二手住房市场增长放缓。

明源不动产研究院首席研究员艾振强在接受21世纪经济报道记者采访时表示，总体来说，5月市场表现不好在意料之中。“因为3月迎来一波小高潮之后，4月已经显露疲态，5月只是这一趋势的延续。”

艾振强续称，相比4月，5月各地出台的刺激政策频次不足一半，力度也比较有限。期间多地还出现备案价下调、首付贷重现等情况。“要实现稳地价、稳房价、稳预期的目标，接下来还需要政策支持，其中不少重点城市政策还有较大优化空间，这些城市基本面扎实，潜在购房、换房人群也不少。”

信心决战

市场持续转淡且观望情绪浓厚之际，外界关于政策面进一步优化的呼声再起。

但实际上，政策面的支持仅是房地产市场保持平稳发展的一个重要因素，若要改变预期，仍需要多方面的因素共同成就。

一位近期对多家头部房企有过调研且不愿具名的券商人士对21世纪经济报道记者表示，即便有政策优化的预期，但这其实并不是根本，“还是要关注潜在购房者对未来的预期，这个才是最重要的。”

回溯这一轮房地产调控周期可以发现，能级较弱的城市即便在购房政策上作出较大优化后，市场仍然不温不火。

可以参考的例子是，兰州于2022年年底取消限售政策并下调房贷利率，在政策上已经基本到位的情况下，兰州楼市仍未扭转颓势。国家统计局数据显示，今年4月，兰州新建商品住宅销售价格指数环比上涨0.4%，同比回落2.8%；二手住宅销售价格环比回落0.2%，同比回落4.5%。

据安居客数据中心统计，今年4月，兰州新房成交2314套，成交面积约26.66万平方米，成交金额约27.88亿元，成交均价8977元/平方米。环比3月成交数据来看，4月新房的成交量环比下跌43.41%，成交面积环比下跌42.39%，成交均价环比上涨0.53%，但总成交金额环比下跌41.76%。

“显然，主要城市目前还是有政策空间的，但是政策优化之后能否达到预期的效果，还需要观察。不少城市现在已经全面宽松，需求也没起来。”艾振强分析认为。

从另一个角度观之，市场需求不振对房企的债务面冲击仍在持续。这一风险链条仍在传导，在客观上也导致了购房者对未来房屋交付质量的担忧，从而降低了购房意愿。

今年5月，合景泰富作为一家曾在年初发行境内中期票据的房企出现违约，同时还有更多此前看似稳健的房企也陷入流动性风险中，这说明在市场表现不佳之际，房企无论是处理债务面还是保交付上，挑战仍不小。

在此背景下，如何让房地产市场平稳过渡并切换至新发展模式，仍然是重要课题。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对房地产市场未来的发展建言称，一方面，要给居民端让利，静待居民资产负债表的修复；另一方面，要让房地产渐进调整、渐进去泡沫，让供给端与新市民和年轻人、新中产人群等重新匹配起来，这是唯一出路。

李宇嘉认为，在住房供应体系上，也可从两端入手，一是，夯实保租房的“增量供应”地方要拿出好地块来建设保租房，加快推动中心区城中村品质提升；二是，推动租购渐进同权、同享，降低新市民、年轻人在城市扎根的成本，恢复劳动力和家庭再生产。

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